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美丽之冠七星酒店: 破局“现房销售”:联合开发、高低配成主流,15宗涉宅地块已出规划

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南国彩票论坛七星彩 2018-05-07 来源: 透明售房网 王云
[摘要] 短短4个月间,主城、余杭、萧山共成交30宗(商业9宗,涉宅地块20宗,其他1宗)现房销售地块,其中16宗还有不同比例的自持要求,包括卓越长睦地块、天阳丁桥地块、葛洲坝蒋村地块、保利襄七房地块、中冶翠苑地块等。这些地块,多数位于热门板块或供应量相对稀缺的区域。

本文导读:

· 现房销售涉宅用地20宗,联合开发分摊风险

· 15宗涉宅用地规划已出,“高低配”模式提高产品溢价

· 第一批现房销售涉宅项目尚在打桩,最快2019年底上市

透明售房网 王云/文

2017年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。随后,杭政储出[2017]4-8号地块,包括桃源、翠苑等地块成首批试点地块,土地现房销售时代正式拉开序幕。

两宗试点地块成功出让后,“现房销售”宅地逐渐成为杭州土地市场成交的主流。4个月后,因种种原因,“现房销售政策”正式取消。

尽管“现房销售政策”昙花一现,但在这短短的4个月间,杭州土地出让共计51宗,其中需现房销售的地块30宗,占比近60%,其中不乏现房销售再加100%自持的项目。

现房销售,意味着项目的上市周期被拉长,资金回笼变慢的同时,还要增加不少的财务成本,非??佳榉科蟮挠彩盗?。如今,距离首宗现房销售地块出让已将近一年。目前,这些现房销售地块如何规划、现状如何、何时能够入市等一系列问题,既是不少购房者关注的话题,同时也是拿地房企急需解决的困局。

现房销售涉宅用地20宗,联合开发分摊风险

短短4个月间,主城、余杭、萧山共成交30宗(商业9宗,涉宅地块20宗,其他1宗)现房销售地块,其中16宗还有不同比例的自持要求,包括卓越长睦地块、天阳丁桥地块、葛洲坝蒋村地块、保利襄七房地块、中冶翠苑地块等。这些地块,多数位于热门板块或供应量相对稀缺的区域。

从拿地房企上来看,不乏龙湖、保利等房企大鳄,更有本土房企天阳、新晋房企葛洲坝、中建等,首次入杭的中冶更是连下两城,一举拿下翠苑、三塘地块。在这些现房销售地块中,已有多宗地块采取多家开发商联合开发的模式,降低开发风险。

从拿地价格上看,楼面价3万+以上项目共有4个,分别是中冶翠苑项目、葛洲坝蒋村项目、杭房庆隆项目以及越秀艮北项目??悸堑浇慈靶薜闹髁髑魇?,高端改善产品又将增加一些新鲜血液。

对于刚需群体来说,崇贤新城、空港新城、大学城北、大江东、长睦、临平新城等地价格优势明显,有几宗低价地块已动工,对刚需族来说是一大福音。

15宗涉宅用地规划已出,“高低配”模式提高产品溢价

一般而言,2017年拍的地,2018年开始销售,2020年交付,这是属于正常的开发周期??墒窍址肯?,从拿地到竣工就要两年多的时间,这意味着2017年拍下的地,2019年才能上市。现房销售导致项目上市周期变长,不仅给房企带来压力,同时使得区域内新房供应节奏变慢,加剧部分板块供不应求的状况。

截至2018年4月16日,本网统计显示,已有15宗现房销售地块规划公示出炉,上市时间都未确定。在已公示的规划项目中,不少项目通过“高低配”模式来提高产品的溢价率,较为常见。

这些“高低配”项目多分布于翠苑、蜀山、三塘、蒋村、星桥长睦等景观资源稀缺、配套资源丰富的区域,其中不乏3万+以上的高价地。从产品定位上来看,多以高端改善产品为主。

20多个现房销售的涉宅用地中,保利襄七房项目和天阳现房项目已确定案名,分别为保利·天汇和天阳融信·东方邸。保利·天汇拿地楼面价28390元/平方米,共规划了12幢32-37层的高层、1幢商业用房和一所幼儿园。滨江区向来缺少宅地,保利·天汇的入市对于想要入住滨江的购房者来说,是一场“及时雨”。天阳融信·东方邸拿地楼面价17167元/平方米,三个月后公布了规划公示,规划由10幢16层高层组成,板块内有规划地铁3号线经过,可承接部分市中心外溢需求。

第一批现房销售涉宅项目尚在打桩,最快2019年底上市

2017年4月26日,中冶以总价20.59亿元竞得该翠苑商住地块,楼面价39571元/平方米,溢价率70%,同时自持16%。

时隔一年,杭州第一个现房销售涉宅项目,进度如何?

据悉,项目自去年就已经开始动工,规划了6幢高层和3幢小高层住宅以及部分商业配套。

在项目施工现场,笔者发现内部土地已经平整,工地上已有多个机器在施工,目前处于打桩阶段,围墙也没有任何的宣传字样,要想进入销售阶段,可能还需要很长一段时间。据相关施工人员透露,项目预计最快两年后才能建成。

中冶项目位于翠苑文教区,也是西湖区少有的优质地块。周边梧桐公寓、银马公寓、城市芯宇、御西湖等高端二手房小区较多,居住氛围较为浓厚,项目周边房源基本断供。

另一宗现房销售宅地位于申花庆隆板块。2017年7月3日,杭房以12.51亿元总价竞得庆隆宅地,楼面价37509元/平方米,溢价率57.71%。根据规划公示,项目拟规划4幢高层住宅,3幢其他用房。其中1、2、3幢层高23层,6幢为17层,7幢为养老用房和社区用房。

现场施工的工作人员告诉笔者,项目3月份才正式开工,目前才刚刚打桩,土地平整还在继续。据悉,项目将由建发、杭房、绿地三家房企合作开发。

依托于成熟的配套和交通优势,申花成为不少房企大佬的驻点,融创、金茂、融信、合景、绿城等多家房企入驻,竞争趋于白热化。目前,区域最高楼面价4万+,新房均价在45000元/平方米以上。

这两宗地块基本施工进度相同,未来入市时间可能相差不大??梢粤私獾降氖?,目前多数现房销售地块基本已经开始动工,2019年下半年至2020年间,将有20多宗涉宅用地亮相。谁会成为第一个入市的现房销售项目?我们不妨拭目以待。

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