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中国体彩网七星彩: 8种情况可拒缴物业费?权威回答来了!

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南国彩票论坛七星彩 2018-04-18 来源: 透明售房网质量第三方
[摘要] “8种情况可以拒缴物业管理费”到底哪里不对?业主可以拒缴物业费吗?

南国彩票论坛七星彩 www.cxyup.com 4月4日,国务院公布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,其中对《物业管理条例》作出部分修改,涉及4个条款的修改,删除1个条文。

但是,这条常规信息,却与“8种情况可以拒缴物业管理费”内容加以拼凑,并被大量媒体转载,传递着“按照新《物业管理条例》,8种情况可以拒缴物业管理费”的具有误导性的信息,造成了恶劣影响。

(图片来源百度搜索)

4月13日,新闻源头法制日报公开致歉,才将此事平息下来。

(图片来源法制日报微信公众号)

“8种情况可以拒缴物业管理费”到底哪里不对?可以拒缴物业费吗?针对业主的种种疑问,物业的看法是什么?同时,质量第三方与浙江东鹰律师事务所共同对此作出了解答。

质量第三方发现,有关“这8种情况可暂时拒缴物业费”文章内容中的8种情况有的成立,有的不成立,有的不准确,具体分析详见下文。总体来讲,物业企业应按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的规定及物业服务合同的约定收取服务费。如果物业企业违背了相关法律法规规定或违反物业服务合同约定的,业主可以用法律武器维护自己的权益。

物业说

“针对业主不缴纳物业费的情况,我们会依据物业服务合同及相关法律法规劝说业主。”浙江万兴恒服务有限公司品质部经理尤建伟介绍道,在平时的物业服务过程中,难免会遇到极个别业主以各种理由拒缴物业费的情况。“在以往业主拒缴物业费的官司中,物业公司的胜诉几率是很高的。”

不过他也提到,如果业主要拒缴物业费,只要能够举证因物业企业未完全履行物业合同约定,导致业主受到人身或财产损失的,法院也会根据物业企业所应责任责任大小,要求物业公司进行赔偿。

律师权威分析

1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费。

结论:不准确!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《物业管理条例》第四十一条的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

因此,物业费应当按照物业服务合同的约定交纳。如果物业因开发商原因不能交付或者延期交付的,比如商品房不满足交付条件,交付前的物业费由开发商交纳。如果物业因业主原因延期交付或未交付的,业主不能以此为由拒绝交纳物业费。

情形一中,如果商品房不满足交付条件业主拒收,即便业主收到了收楼通知书,也不能开始向业主收取物业费。

2、物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交。

结论:不成立!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

因此,如果建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同或业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同合法有效,该前期物业服务合同或物业服务合同就对业主具有约束力,业主应当按照合同约定履行义务(包括交纳物业费)。此时,即便物业公司与该业主未签订物业服务合同,该业主也不能拒交物业费。

3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳。

结论:不准确!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《物业管理条例》第四十四条的规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

因此,关于供热、中央空调等动力设备产生的能源费,如果设备的最终用户是小区全体业主,应当由小区全体业主共同负担;如果设备的最终用户是个别业主,应当由相应业主负担;如果设备的最终用户是业主以外的用户,不应由业主负担。

4、物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法。

结论:不准确!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第三条的规定,如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的,业主可以要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。

关于业主是否可以以物业服务质量过差为由暂时拒交物业费,此处的物业服务质量过差的表述较为模糊,需要结合具体案情来判断是否构成《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条规定的拒绝交纳物业费的正当理由。

根据《合同法》第九十四条规定的精神,如果物业公司明确表示或以自己行为表明不提供物业服务(指整体物业服务而非某项特定的物业服务),业主可以拒绝交纳物业费。此时,业主委员会可以根据业主大会依法作出的解聘物业服务企业的决定要求解除物业服务合同。

5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交。

结论:不成立!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《物业服务收费管理办法》第二十条的规定,物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

按约定交纳物业费是业主的合同义务,与物业公司是否提供合同内未约定或未经业主同意的服务无关。如果物业公司提供合同约定以外服务的,按照双方另行约定的内容收费。

6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况,业主对擅自提高的部分可以拒交。

结论:成立!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第五条的规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

因此,物业公司擅自提高服务收费标准的,业主有权拒交违规收费部分的费用。

7、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳。

结论:不准确!

浙江东鹰律师事务所分析:房屋出现质量问题,开发商依法承担保修责任。如果房屋出现质量问题导致房屋不满足交付条件的,属于开发商的原因导致未交房,根据《物业管理条例》第四十一条的规定,物业费由开发商交纳。如果房屋满足交付条件开发商能正常交房,但业主以房屋质量问题为由拒收的,业主不能拒绝交纳物业费。至于因房屋保修无法入住造成业主损失的,业主可以依法要求开发商赔偿损失。

8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交。

结论:不成立!

浙江东鹰律师事务所分析:根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条、第八条的规定,物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

因此,实行政府指导价的物业服务收费,物业公司应当按照政府规定的具体收费标准进行约定,并收取约定的物业费;实行市场调节价的物业服务收费,物业公司应当按照约定的收费标准收费。同时,物业公司应当按照规定实行明码标价,在显著位置公示收费相关信息。至于必须取得物价管理部门各项审批文件原件才能收费的说法,没有相关的法律依据。

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