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三七小福星之海峡兄弟: 过去20年的杭州商业,你应该知道的10件事

阿里、银泰,电商、百货,地铁、交通,城市、政府,开发商、房价组成一张未来之网

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南国彩票论坛七星彩 2018-02-21 来源: 斯文
[摘要] 所谓过往,皆为序章。阿里、银泰,电商、百货,地铁、交通,城市、政府,开发商、房价,是杭州商业过去20年的原因,同样也将是未来20年的理由。

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20年,弹指一挥间。

过去20年来,

“两趟列车”呼啸而过,

只要上了其中一辆,就能改变命运。

一是房价,二是互联网。

2017年,这两辆列车在杭州交汇。

他们开往下一站:商业。

1、1998年5月,武林银泰开业

这是沈国军,也是这个地球上的第一座银泰百货,不过,你可能不知道的是,彼时,这个日后声动浙江商业的商业旗舰品牌,只不过是邻侧的标力大厦的配套——因为建行用不了那么多的办公楼,所以这座楼被开发成了商业。

1993年,舟山市建设银行后勤部门成立房地产开发公司,沈国军担任首任总经理。后来沈国军负责开发杭州银泰地块,当时沈找了标力集团出资建设标力大厦,并持有现在的杭州银泰百货。1994年,沈国军聘请了原杭州大厦的总经理历玲,开了银泰百货,一举成名。

第一家银泰百货

之后是资本与产品的故事:

银泰变成了银泰商业、银泰置地与银泰投资,银泰百货业演绎出了银泰城、IN系列,现在的杭州,银泰城遍布东南西北,里面装下了银泰百货、特斯拉4S店、房地产广告、传奇影院等等。

甚至,尽管有来福士、嘉里中心、万象城等巨头的冲击,银泰依然是这座城市的商业霸主。

2、2001年,杭州第一家星巴克

2001年,星巴克国大店开业,这是杭州的第一家星巴克门店。

杭州乃至浙江的第一家星巴克

对很多人来说,这里可能是他们咖啡文化的起源地,现在的国大店店长程晨便是如此。当年还是初中生的程晨,在当年的国大店喝到了人生中的第一杯咖啡,不过,这位少年可能不会想到,如今,他会成为这家门店的掌门人。

2017年,国大城市广场重新开业,星巴克再度回归,这是杭州130家分布在综合体里、写字楼里、传媒大院、产业园、沿街商铺的星巴克中的一家。

重新回归的国大星巴克

2001年到2012年,杭州星巴克从1家增加到了20家。而之后的五年内,增加超过100家,可以想见猴子从树上下来后,进化的速度会更快。

3、2005年,嘉里建设获得了浙江大学湖滨校区地块

2005年,新加坡人郭鹤年以24.6亿竞得位于延安路上的浙江大学湖滨校区。

2007年1月6日凌晨,西湖第一高楼、浙大湖滨校区3号楼爆破。自此,浙大湖滨校区成为历史

因为西湖边限高的问题,嘉里中心数易其稿,漫长的建设期,人们这样形容它的巨额财务成本“相当于每天往西湖里推一辆奥迪汽车”。

2016年,嘉里中心正式面世时,已经是拿地后的第12年了。

杭州嘉里中心

但需要特别注明的是,不同于远洋大运河商务区、万象城、龙湖下沙天街,这些项目,都是商业夹带住宅。因为商业地块没有足够的底气,需要住宅来反哺,而杭州嘉里中心是纯商地出让,这就像2013年万达。区别是,前一次是西湖的价值,后一次更像是杭州的硬气——那个卖商地、都得搭上一大片住宅的时代,已经过去了。

可以想见的未来,杭州的纯商地会越来越多。因为这座城市的价值,正在史无前例地井喷。

4、在宅地的喧嚣下,商业也水涨船高了

进入2017年,商地均价继续上扬,已经到了均价8130元/平米。而2018年,为商地打得头破血流的场面,请不要意外。(原因,第10点会说)

2009年,是杭州第一次迎来有大规模“商业”开发,万象城、来福士、龙湖天街(当时,天街还是一个富有重庆特色的词儿),相较今天,那时的地价便宜的不忍直视。为了不影响大家过节心情,就不放出来了。

龙湖滨江天街

2017年,当龙湖完成杭州第五/六座天街的布局时,蒋桥的商地价格都已经突破五位数了,而这个1月,彭埠商地已经2万5看上了。

地价提升表征的本质是,以前,是商业推动住宅价值,商业只是配套,如今,商业自身的价值,正在空前地大幅提升。因为商业真的已经不再只是配套,它是政府运营城市的重要筹码。

5、杭州最贵的地,其实一直都是商业

2015年7月31日,杭州主城区的土地出让会意外地上演了一场激战,两宗湖滨绝版商业地块不但溢价率超过49%,安置房面积竞拍也是异常激烈,每宗地块的总竞价轮数分别达到60轮和86轮。最终,两地块均被上城区城投&银泰的合资公司以总价12.19亿元包揽,楼面地价也触到了48024元/平方米和40538元/平方米的新高,同时,两地块还要配建2250平方米与3100平方米的商业安置房。

这甚至比杭州第一贵的凤起潮鸣的楼面地价还要贵几千块。

湖滨两块绝版宝地基本信息

创造这个高价的,是无数购房者错失和懊悔的2015年。那块地之后1个月,本轮土地行情起锚,1个月内,16个板块创下新高。

2年多后的今天,杭州此前从未听过的楼面价3万+地块,如今有了27块。

6、地铁一响,黄金万两——说商业,不能不说地铁

2012年11月24日,杭州地铁正式运营时,杭州地铁从提出设想到投入使用,已经过去整整26年。我们来做一段科普:

杭州地铁规划自1986年3月就开始筹划,最初是为解决西湖周围的客流高峰问题而设计成的环湖轻轨。

1993年2月,确定杭州市轨道交通网是由东西线和南北线组成的“十”字线网布局。

1993年下半年,杭州市总体规划修订,首次提出部分线路(约6公里)走地下,诞生了真正意义上的“地铁”概念。

1995年,国务院发出《暂停审批快速轨道交通项目的通知》,杭州地铁项目停滞。

1998年-2003年暂缓审议1998至2001年,杭州地铁再度两易其稿,“十”字线网布局发展成为“C字型布局”,并完成了市区21公里的一期工程规划。

2001年3月,情况发生变化,余杭和萧山两市划归杭州市,杭州范围再次扩大。为了配合新的城市形态和发展,2001年10月,杭州地铁规划再度该方案由总长约177公里的5条线路组成,在杭州地下构筑一张互相连接、四通八达的交通网。

2003年1月,国务院对于地铁立项严格审批的会议召开后,“暂缓审议"的决定通过媒体转述成了“冻结”。但毋庸置疑,杭州地铁再次遇到了它的冬天。

2003年10月,国务院办公厅发布了《关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》,涉及建设城市地铁的几道坎:地方财政预算收入在100亿元以上,国内生产总值达到1000亿元,城区人口在300万人以上,规划线路的客流规模达到单向高峰小时3万人以上,杭州无一不符。

2003年11月,由美国施韦拔公司完成的杭州地铁线网规划中期成果通过专家审,并力争在年底前上报国务院。

2005年6月,杭州市申报的城市快速轨道交通建设规划获得批准。

从2012年1号线投入使用,到2015年G20确定后,杭州地铁建设全面提速,最新的目标是未来到2022年前建成通车10条线路,全面覆盖杭州市区,除了1号线通车联通的萧山、余杭外,临安、富阳同样在网络之内。

而届时,这座城市的房子将被分为,有地铁的和其他,这座城市的商业则被分为,地铁能到的和不能到的。

7、马云和王健林的赌局,还算数吗?

2012年度“CCTV中国经济年度人物”现场颁奖对话中,王健林和马云有一个对赌:10年后,如果电商在中国零售市场份额占50%,我给他一个亿,如果没到他还我一个亿。

这是电商与实体之争。

如今看来,已经失去了意义,2018年1月,腾讯、京东、苏宁接盘了万达商业的14%股权,彼此还约定要在未来几年内全国开发100座万达广场,甚至速度还远超王健林风头正劲的那些年。

而马云呢——

8、阿里入股银泰,意味着什么?

2014年3月,阿以53.7亿港币战略投资银泰商业,交易完成后,持有银泰商业9.9%的股份及总额约37.1亿元港币的可转换债券。2015年,沈国军已转让约3.98亿股份予第三方,阿里顺势成为单一最大股东。

沈国军、马云

就像银泰收购百大一样,阿里不是银泰背后安静的财务投资者,银泰是阿里前往线下最重要的扶梯:

2015年6月26日,“西选”首家门店将在银泰商业杭州武林总店C馆地下一楼试营业,下一步将在宁波等地开出新店。在O2O互动体验区,顾客可以在更海量的海外商品库里选择线上下单、保税直邮的方式直接将商品寄到家中。

“‘西选’是银泰商业集团投资打造的全新零售品牌,它致力于成为专业海外商品提供商,以都市中产阶级、追求生活品质的新型家庭、年轻人为主力客群,为他们提供优良的海外商品、舒适的线下体验环境和便捷的线上交易平台。”

Choice西选

2017年,杭州成为阿里新零售的又一站:9月28日上午10点,在盒马工作人员热情的夹道欢迎声中,杭州的大伯大妈们冒雨前去捧杭州老乡马云的生意。

位于拱墅区台州路2号运河上街购物中心地下一层的盒马鲜生,是杭州首店。截至28日中午11点,据盒马鲜生杭州店总经理汪庭祥(花名:少游)透露,在当天北京、上海、贵阳、深圳、杭州5城开出的10家门店中,杭州店销售额排名第一。

杭州运河上街盒马鲜生

9、不带钱包在中国怎么度过24小时?

不带钱包在中国怎么度过24小时?结果让外国人惊呆了,2016年4月这位名叫Will Ripley的CNN记者就在中国来了一次不带钱包生活一天的体验,他最终的实验结果是:非常轻松,非常方便。

今年1月18日,中国国家统计局公布了2017年经济数据,2017年中国社会消费品零售总额达到36.6万亿元,已与美国基本持平,考虑到中国比美国快得多的零售总额增速(2017又比上年增长10.2%),2018年零售消费超过美国已毫无悬念。

其中,全国网上零售额为71751亿元,比上年增长32.2%,增速比上年加快6个百分点。值得注意的是,网上零售在日常生活中的渗透率越来越高,占比也明显攀升。中国电子商务研究中心主任曹磊在接受21世纪经济报道记者采访时认为,传统品牌销售渠道的电商化,间接导致了网上零售行业的高增长??梢栽ぜ?,这一增幅还会持续下去。尤其是在新零售的趋势下,一些大的电商平台在向线下布局,购物的渠道也变得多样化。“只不过,基于人口红利的发展阶段影响会变小,消费升级会带来更大的增长空间。”

据参考消息援引华尔街日报早前的报道,2015年3.58亿中国人曾使用移动设备进行支付,这占到了中国大约一半的网民,比2014年增加了将近三分之二。正如很多中国人直接从个人计算机跳跃至智能手机,他们的支付习惯也发生了类似跳跃。

这段信息可读性不是很强。但是它揭示了一个道理:当政府和沈国军们在线下运营这个城市的商业时,马云们也在线上运营这个城市的商业。这个城市的商业模式和逻辑正在传统沈国军的道路和电商马云的道路之间寻找新的契机。

谁会成为新的契机?拭目以待。

10、商业可能还会越来越贵

【回到土地上吧】2018年2月4日发布的拟于2018年3月8日出让的5宗土地,1宗租赁用地、4宗商地,全都不设置上限价格,也就是说,商业地块将采用“自由竞价,价高者得”的方式。

而这是否是一个信号?标志着,杭州历经20年的地产发展,土地出让的重心正在从“销售”转向持有,从开发转向运营。

同样是经营性用地,商地和宅地的变现途径和开发方式却不尽相同,后者追求高周转、快速回笼资金,一卖了之,前者更讲究持有开发与运营能力,变现途径复杂、漫长,却更多元(租金、REITS、信托、抵押)。

从最早出让宅地搭配商地的综合体开发模式,到如今的商地单独出让,价高者得之,是杭州的自信,同样也意味着这座城市的商业指数可能已经跨过仅仅只能代表温饱的“恩格尔系数”了。

而小康时代,怎么玩?拭目以待。

我不知道:

1998年开出第一家银泰的沈国军,是如何谋划银泰的未来的?

2000年国庆前夕,推到南山路西湖围墙的APPLE KING在想什么?

2001年的马云,可曾想过天堂,真的有朝一日成为了硅谷?

2009年,初次入杭的吴亚军,认真思考过,龙湖和杭州的未来吗?

2012年,港铁说,杭州地铁靠卖票肯定要亏死,所以票价最高定了8块?

……

所谓过往,皆为序章。

阿里、银泰,电商、百货,地铁、交通,城市、政府,开发商、房价,是杭州商业过去20年的原因,同样也将是未来20年的理由。

而早已在这轮新的风口中拼命布局的开发商又是谁呢?你们猜!

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