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七月的星火: 如今的租赁市场,面临的最大痛点是什么?

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南国彩票论坛七星彩 2017-10-12 来源: 透明楼市

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去年6月,国务院办公厅发布了《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出了“以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系”。这份意见构成了我国租赁市场的顶层设计。

由于“购租并举”被确定为我国房地产调控的长效机制,因此,租房市场在近期所获得的政策支持,甚至已经超过了过去十多年,虽然这些政策无法在一夜之间将中国的租房市场提升到国外的水平,但至少已经有了一个不错的开始。

从目前来看,政府对于租房市场的政策扶持主要体现在两个方面:一是对租赁住房的建设土地给以倾斜,增加租房住房供应;二是提升承租人的公共服务权益。应该说,这两点都切中了国内租房市场的主要痛点。

目前,北京、上海和广州等一线城市已经从供给侧和承租人权益等方面,做出了大胆的尝试,取得了一些成绩。而对于杭州来说,据杭州市房产交易产权登记管理中心主任韩君卿介绍,现阶段的关键在于要进行租赁市场分析,通过调研制定切实可行的杭州市住房租赁发展规划,来培育发展健康的租赁市场。

诚然,政府在这个市场所扮演的角色应该主要是做好制度建设,对于市场能发挥作用的地方,还是更多的由市场参与主体来发挥作用,共同解决租赁市场中的痛点。针对这些问题,研讨会上的专家和企业代表发表了自己的看法。

浙江工业大学副校长虞晓芬:租赁市场将有一个结构性改变

今天大家都在谈大力发展住房租赁市场,其实2005年我的博士论文《居民租购选择行为及其弹性研究》就与今天大家在热议的租售同权主题很有关系,当时在研究房地产市场时发现三大怪现象:从供求关系看,买卖市场供不应求与租赁市场供大于求并存;从住宅实际利用状态看,增量市场低空置率与存量市场高空关率并存;从价格体系上看高房价与低租金现象并存。研究从消费者租购选择行为出发,发现根源还是对租赁户权益的?;げ坏轿?,但我们国家人多资源少的矛盾,预计要完全做到租售同权还任重道远。

房屋租赁其实是住房持有投资者与消费者之间的分工,也就是投资者把使用权让渡给消费者,这是一种更高效率的住房消费方式。杭州城市租赁市场的潜力是很大的。2015年1%人口抽样调查结果表明:城市居民中租房率高达35.87%,2016年底主城区统计,公安登记出租的人口达到180万。杭州又是高层次人群集聚地,仅以省内高校毕业生为例,2015年省内高校毕业生是28.4万,留在杭州是78900人,2016年省内高校毕业生29.5万人,留杭人数达到8.3万人。

一直以来从中央到地方都不重视租赁市场的发展, 2009年之后,政府才开始大规模建设公共租赁住房,目前杭州主城区公共租赁住房数量66131套(含正在建设的14960套), “十三五”期间国家要求停止建设公共租赁租房,也就是公共租房的量就这么多。租赁市场另有一块发挥了重要作用,主城区酒店式公寓销售了89000套,建筑面积543万方,尽管酒店式公寓在作为住宅使用时面临一些问题,但如果没有酒店式公寓做补充,可以肯定今天杭州的租赁市场住源更加紧张。

今天,政府准备大力发展租赁市场,我感觉可能对整个租赁市场甚至房地产业都会带来结构性改变。第一,供给的主体,原来以居民为主的开始转向政府、企业、居民多元供给主体并存。第二,供给的结构,就是从散户市场肯定要转向机构市场,散户的房源更多地也委托机构来做,机构利用专业能力,市场定位更准、管理更规范、服务更到位。第三,租赁市场有望从无序市场转向有序市场,我国政府不善于管理居民行为,但善于管理企业,以机构为主的市场肯定是相对规范有序市场。第四,房地产证券化的时代可能来临,由于经营长租公寓有稳定的现金流,很适合证券化,未来居民对房地产的投资形式从直接投资转向间接投资,今后会培育一批轻资产、重运营的经租公司,也是成为继房地产开发、物业管理、中介业之后,新的一个行业——物业资产经营理业的产生。

杭州提出了国际名城建设,作为国际名城我觉得现在的距离还是挺大的。其中的一个差距:杭州还不能提供经营与管理规范的、多种类型的长短租房源充足的、价格合理的房源,还不适应国内外商务人士、旅游人士、创业员工、新杭州人的需要。希望政府与企业形成全力,促进租赁市场健康发展,推动杭州国际名城建设。

透明售房研究院院长方张接:最大的问题是如何保障租客的居住尊严和权益

国家层面鼓励集体用地进入租赁房市场,这可能是一条比较合乎情理的路径选择。以后,一个正常的商品房小区,商品房普遍都是高端化,如下半年新增供应的小区,40%以上都是必须卖到3.5万/平以上。

杭州的租赁新政提出来以后,30%的供地用于租赁,按照开发商积极的态势,任务很快就可以完成。但是,这肯定会存在一定的问题。租赁房用地多了,商品房客观上必然会相应少,特别是目前这个阶段是一个需要迅速增加商品房供给的阶段。

前段时间,我们把杭州十几年所有出让的土地,商用地块统计出来大概是1800万方,按照现在的销售速度能够卖18个月左右,是非常理想的状态。而这1800万方的潜在存量,也是值得租赁房市场路径上去探索的。

从需求的角度来说,开发商自持项目,到未来出租,一点问题都没有。据公安登记数据,截至5月底,承租人员大概是420万左右,50%以上都是20岁-30岁的人群,杭州商品房购买的最底端的年龄就是二十七八岁。数据说明一点,杭州商品房存量肯定不够解决。另外,如果说租赁房要覆盖这400多万的租客群体,肯定不是一两年能够完成的事情,可能需要一个比较长期的过程。

从供给侧来说,国家在倡导这个租售发展之后,各个地方都在出政策,最主要的内容都在提怎样增加租赁房的供给。租赁房市场真正的难点,不是说量的增长,而是怎么提供一个比较好的租赁条件,保障这些租客的居住尊严、居住权益和购买者相对等的社会地位,这个我想是最大的问题,可能也是需要我们的探索!

我爱我家品牌总监相寓负责人周包军:经营管理是分散式租赁的最大挑战

我爱我家比较特殊。第一,我们是一家租赁的机构,同时又是一家长租公寓品牌运营商。

第二,长租公寓还没有一个官方的定义,到底长租公寓的定义是什么?传统的租赁方式,以往就是简单的个体房东租赁给相应的租客。到21世纪初提出房屋托管,这个就是长租公寓的经营主体前身。长租公寓一个是集中式的,第二是分布式的,这两个除了地理的区域有差别之外,从过去房源的方式,包括它经营的模式上其实也是有一定差别的。

从优劣势来看,当规模体量到一定条件之后,分布式的经营管理可能就是大问题了,尤其当你整个管理间数到上万间,整个管理体制对于整个分散式来说是最大的挑战。而对于集中式来看,关键因素是一个房源的获取,现在集中式开发的闲置资产,前期的市场供应是相对短缺的。

第三,我爱我家其实经营租赁从1998年左右就开始了。在整个经营过程中,租赁在整个公司业务中一直处于次要位置。

相寓是我们的一个产品,针对几块内容。第一是业主,第二是租客,第三是产品和服务。除了产品之外,在租期上对于租客的租期和制度方式,也做了相应的探索。相寓是第一个跟芝麻信用进行合作的,希望给客户营造更好的租赁方式。我爱我家的优势是通过相应模式的转化,产生更好的协同。

第四,谈谈杭州的租赁市场。最近,我爱我家关于租赁人群的统计,90后占到整个租赁客群42%,说明整个租赁客群在年轻化,这是不变的主题。现在,90后已经成为租房的主力人群,80后占到35%左右,这两块是主要的租赁年龄结构。另外,杭州的租金是稳定上涨的,近两年租金上涨速度可能会快一些。从2017的单位租金来看,1-8月份,第一季度租金变化是非常小的,到了二季度之后杭州租金出现了明显的上涨,这个原因很多,不过有一部分原因是因为拆迁。从整个租金结构来看,平均租金在杭州是2500-4500元/月,这个是主力租金段,囊括了市场很大的比例。整体来看,整个市场供需是比较紧张,可能现在租赁房源的供应主体还是比较单一,租客的可选择程度不是很大。

从租售比来看,杭州不是非常乐观,现在平均的回报率在2%左右,从租售比来看都是400以上,远远高于平均水平。这跟现有的城市房价水平和租赁价格对比有关系。从区域结构来看,现在租赁的集中区域还是在市区一些主要范围之内,这个趋势随着轨道交通利好,结构会越来越往周边扩展,非常明显。

对于租赁市场、长租公寓,我爱我家认为,这个市场才只是一个开头!

魔方生活公共关系部总监舒兰兰:租赁市场的发展要靠核心竞争力

魔方应该是集中式长租公寓的代表企业,这个行业我们已经做了有8年,应该说是集中式长租公寓的开拓者。目前房源数是可提供2000多套,预计在2020年会增加到1万间租赁用房。

租赁市场是由城市的人口净流入所决定的,一方面跟消费水平有强关联性,另一个方面就是在租金的占比上。

从国家政策上来说我们也看到对于租赁习惯和租赁消费的引导,一方面对租赁权益的保证,另外就是对信息的透明度提供政策上的引导,还有我们提到的租购同权,在教育上这是一个资源匹配性的问题。

另外,从长租的租赁企业运营本身来说,这个行业能不能真正飞起来要靠它的核心竞争力。

目前的核心竞争力包括三个方面,一个是运营能力,运营能力体现在租金溢价和出租率上。应该说长租公寓这个行业是一个重服务的行业,它也是个非常薄利的行业,需要有这样一个非常系统化和团队化,专业性比较强的管理。

另外一个核心竞争力是房源的获取能力,我觉得在房源获取能力上,开发企业比我们的专业运营机构更有利,因为他们有一手的房源,比起我们在市场上寻找房源少了很多中间成本。第三个就是资金的实力,资金的实力我觉得纯粹是靠地产的融资。

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