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体育彩票七星彩开奖结果: 租赁市场有多大? 多少人在抢占杭州“租赁市场”这个大蛋糕?

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南国彩票论坛七星彩 2017-10-10 来源: 透明楼市

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目前中国租赁人口已经达到1.6亿,占全国总人口的11.6%,从总量上看远远高于美国、英国、日本等国家,但占比远低于发达租赁市场约30%的标准。随着城镇化推进,被称为“新市民”的流动人口呈现出年轻化、长期定居、家庭化流动的生存特征,租房群体也衍生出更多的租赁需求。

根据今年3月链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》预测,此后我国租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%,未来个别城市甚至将会有超过50%的人租房居住。从现实的人口流动出发,租赁行为将主要发生在北上广深等一线城市。

而具体到杭州,据公安登记数据,截至2017年5月底,承租人员大概是420万左右,50%以上都是20岁-30岁的人群,杭州商品房购买的最底端的年龄就是二十七八岁。这个也和我爱我家的数据统计一致。据我爱我家关于租赁人群的统计,90后占到整个租赁客群42%,80后占到35%左右,这两块是主要的租赁年龄结构,说明整个租赁客群在年轻化,这是不变的主题。

巨大的发展潜力,吸引了众多企业纷纷抢滩市场。

在本次研讨会上,万科、龙湖、随寓、世联、链家等企业代表,根据各自的发展情况以及对租赁市场的理解,谈了各自的看法。

 

杭州泊寓公寓管理有限公司总经理费滨:探索家庭式公寓的可能性

今天,主要来谈一谈万科泊寓对于杭州公寓行业的理解,包括杭州泊寓做了哪些事情。

万科对杭州怎么理解?北上广深四个城市当中的人,不断在流出,而流入排名前四的城市当中就有杭州,所以大家都愿意来杭州。杭州已经成为了一线城市人口结构化调整,以及海外海归回流的首选。实际上,数据也告诉我们,杭州城市新市民聚集在30岁之下,在青年当中高学历的占比也会很高。我们预判大概租房人群约216万,租房的规模约144万。

万科泊寓从2014年的年底启动,截至目前已经进入了20个城市,服务了青年31046人,而且这个数字每天在变。值得一提的是,截止到7月底,万科在全国范围内自持住宅的用地大概是61万方左右。同时,我们也在探索家庭式公寓的可能性。在硬件和软件上万科相对比较成熟,目前已经开业运营了3万多间。万科有一个后台,管理着全国范围内的泊寓。

从2017年2月7日开始,泊寓决定进入杭州,因为集团特别重视杭州这座城市。截至目前,杭州已经获取了4200间,其中2600间在今年开业,约2000间是外面租过来的,约500间是外面买过来的,其中,还有2000多间是开发建设的。在结构上,万科都在做一些尝试,也非常坚定的做一些持有和运营的工作。

万科开的第一个店在萧山。一个是有轨道,一个是有产业,一定程度上反映出泊寓的服务模式。首先它没有额外的物业费、服务费,所有的交房、信息的管理都是跟有关规定相符合的。

对于未来这个租赁行业,万科是怎么考虑的呢?现在的名称叫泊寓,实际上是一个青年公寓。事实上,城市人们对住的需求是不一样的,刚才提到的61万方我们就可能会朝着家庭式方向走。万科愿意去探索整一个租赁行业的产品跟服务的一些扩容,去提供符合这个城市新需求的产品。

 

龙湖创新事业部总经理符寒冰将长租业务列为集团主航道发展

龙湖冠寓从2015年开始筹建,到现在整体发展约有两年的时间。我们对于整个租赁市场的政策预判分为四个部分,主要是看国家的供给,比如供地、供房。供房方面,现在这么多自持的产生,背后的逻辑是政府鼓励房企转型,包括培养一些专业做租赁行业的房企。再比如金融,有很多扶持政策,像公积金支付房租,或者一些企业融资成本的赞助等,还有法律上是租购同权的推出。我们认为这是非常好的生长环境。

龙湖冠寓最早推行是7个城市,到明年的话将扩展到15个城市,租赁市场分为两部分,一种是分布式租赁市场,一部分是集中式,这两部分最大的区别是在于集中式风险可控。而租房里面最核心的投入是房屋的获取成本。

为什么房地产企业选择投入长租业务并且长期发展?因为它有稳定的增长,这也是集团把它列为主航道发展的原因。国内现在租房的收入是很低的,差不多1万亿,美国现在是7万亿。我们预判中国在2030年达到5万亿左右。杭州多数人的房屋自由比例是比较高的,但是随着高价土地拍卖,土地豪宅化逐渐显现。未来更多的人会在观念上扭转,或者根本就没有支付能力而必须要接受租房的选择,所以我们将面对一个时代的浪潮。

另外我们看好龙湖自有的优势,比如自有物业,同时嫁接地铁,后期会把它打造成一个城市内核的概念,把它作为城市的传输枢纽。未来我们会把冠寓打造成为改变这个城市青年人生活、工作职业习惯的城市表现。杭州龙湖冠寓目标是在今年签约4500间左右、开张2500间左右。

 

随寓总经理马磊:面向90后群体提供更好的服务

随寓成立于2015年,是德信旗下专门做青年公寓的企业。随寓目前有在杭州和上海两个城市做青年公寓,目标是今年年底能达到8000-10000间,三年时间达到10万间。

随寓青年公寓目前已经遍布下沙、未来科技城以及转塘。在随寓的建设中我们发现年轻人对于居住环境以及优质的服务的需求比较高。并且现在的年轻人愿意支付更多的钱来获得一个比较好的服务。所以这促使随寓面对90后群体,提供更好的服务。

随着现在国家和政策层面来看,诸多利好政策的实施,越来越多的人针对这个公寓这个行业,从我们的角度来说也是希望更多的关注和支持。

 

杭州世联总经理邹洲世联红璞更多考虑公寓的延伸需求

首先世联一直是服务商,是做服务的。世联红璞是去年开展的,到目前为止大概有5000多间。除了长租公寓以外,我们更多的会考虑公寓的延伸需求,比如跟办公结合,跟商业结合的以及跟健身配套、交通结合的需求,这个是我们在下一步的考虑过程,因为我们分了好几条业务线,所以在积极思考的问题。

我认为我们现在做的长租公寓跟租售同权的意义上还是有本质的差别,我们现在做的大部分出租公寓实际上叫相对较高成本的资产,它本身租金上不低,而长租公寓的价格更高。

实际上我们跟很多企业都在做这方面的研究,租售同权目前有三个痛点,一没有适合的可长期出租的物业,第二个痛点没有适合的产品,第三个是规模不够大,实际上租售同权要解决的最核心的问题我们说是产品问题,归根结底就是金融问题。

 

链家自如杭州城市总经理吕东光:中国租赁机构化的占比较低

我们做合租产品的时候套间数很高,大概是4,我们拿北京的数据看,是在2.8-3.2,所以导致我们如果能够拿到5000套的房源,意味着到年底存量房大概在2万间,这也是今年年底杭州自如希望能达到规模的体量。

房企和长租企业到底有什么不同,其实我觉得各有优劣势。房企包括持有者的资金是非常充足的,而且非常善于管理,而我们是平台的运作管理。在这个政策之下,希望将来有合作的方向和机会的。

我们看到一个数据,目前整个中国其实机构化的占比是比较低的,只有2%,所以未来这种规范的、专业的机构化扶持和占比可能是一个发展方向。

 

魔方生活公共关系部总监舒兰兰:租赁市场的发展要靠核心竞争力

魔方应该是集中式长租公寓的代表企业,这个行业我们已经做了有8年,应该说是集中式长租公寓的开拓者。目前房源数是可提供2000多套,预计在2020年会增加到1万间租赁用房。

租赁市场是由城市的人口净流入所决定的,一方面跟消费水平有强关联性,另一个方面就是在租金的占比上。

从国家政策上来说我们也看到对于租赁习惯和租赁消费的引导,一方面对租赁权益的保证,另外就是对信息的透明度提供政策上的引导,还有我们提到的租购同权,在教育上这是一个资源匹配性的问题。

另外,从长租的租赁企业运营本身来说,这个行业能不能真正飞起来要靠它的核心竞争力。

目前的核心竞争力包括三个方面,一个是运营能力,运营能力体现在租金溢价和出租率上。应该说长租公寓这个行业是一个重服务的行业,它也是个非常薄利的行业,需要有这样一个非常系统化和团队化,专业性比较强的管理。

另外一个核心竞争力是房源的获取能力,我觉得在房源获取能力上,开发企业比我们的专业运营机构更有利,因为他们有一手的房源,比起我们在市场上寻找房源少了很多中间成本。第三个就是资金的实力,资金的实力我觉得纯粹是靠地产的融资。

 

爱上租联合创始人徐毅:对杭州的租赁市场非常有信心

杭州的租赁市场简单看可以分成供应端和需求端。需求方面,今年和去年猎聘网中高端人才进入的排名,杭州现在全国排到第一名,每年新增人口达到40多万,所以杭州未来长期人口的增量部分流入是非常明显的。除了外面的流入,在接下来的3-5年时间里,尤其是今年发布的消息,杭州将近有220个城中村的拆迁和改造,这个数量也是比较大。拆迁的结果带来的区域价格的上涨。

那么从供应端来看,我们现在供应端一部分是开发商的自持,这块的量是很大的,第二部分就是接下来村集体用地这块流入到市场。

一个健康的房地产市场一定是通过租赁的回报来获得房地产投资的收益,直接影响到租赁价格是人们的收入。大家对于杭州的租赁市场是非常有信心的,目前杭州收入跟房租之间的比例,大部分区域是能做到30%左右的。

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