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七星彩 一休彩票网1xcp: 樊纲怼房地产商 高地价能否归因于开发商竞拍行为?

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南国彩票论坛七星彩 2018-05-04 来源: 腾讯财经
[摘要] 根据樊纲的说法,要为高房价、高地价负主要责任的是房地产商,正是他们“狂热”的竞拍行为导致了地价的飙升,所以房地产商没有资格抱怨地价太高。

南国彩票论坛七星彩 www.cxyup.com 腾讯财经《闪电评论》特约作者 盘和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

在《从最基本的供需原理理解当前房价涨跌》一文中,针对房地产商对高地价的抱怨,国民经济研究所所长樊纲从两个方面进行了回复:其一,高地价是房地产商举牌拍出来的,如果觉得政府要价太高,完全可以选择流拍,房地产商之所以最后还是选择成交,是因为他们预期房价会进一步上涨;其二,即使政府要价很低,等房子建好以后,如果房价上涨,那么房地产商依然会选择以市场价格出售房屋,而不会因为政府要价低而降低房价。

根据樊纲的说法,要为高房价、高地价负主要责任的是房地产商,正是他们“狂热”的竞拍行为导致了地价的飙升,所以房地产商没有资格抱怨地价太高。

可是房地产商也表示很委屈,土地供应就这么点,不竞拍怎么拿地,地都拿不到还怎么混?中国房价地价的问题涉及到方方面面太多因素,简单地把高地价归因于房地产商的竞拍行为,说明不了根本性的问题,至少,这个解释是不全面的。

房子作为一种商品,其价格是由需求和供给两方面的因素决定的。在其他因素不变的条件下,需求的增加的确会引起房价的上涨,而需求增加的原因多种多样。

比如樊纲在文章里提到的刚性需求,由子女成年组建新家庭引起;改善性需求,由居民收入提高改善生活水平引起;迁移性需求,由城市化的推进,城市外来人口增加引起。另外还有投资性需求,买了以后租给别人以获取租金收入,或者坐等升值,转手卖掉赚差价。以上所述种种原因,可以在一定程度上从需求端解释房价的上涨。

土地需求,作为房产的一种引致需求,在正常的市场条件下,的确会随着房产需求的增加而增加,从而部分解释土地价格的上涨。但从我国的具体情况出发,结合相关研究成果,很容易发现,房产需求的增加对土地需求的增加、进而土地价格的上涨,并没有那么强的解释力。因此,在需求端之外,我们还必须从土地市场的另一端,即土地供给端入手进行分析。

在现行的《宪法》《土地管理法》《物权法》的相关规定之下,地方政府在土地一级市场中处于垄断地位。也就是说,我国土地一级市场近似于完全垄断市场,而地方政府则近似于完全垄断企业。我们都知道,在垄断市场中,垄断企业倾向于提供更少数量的产品,确定一个更高的产品价格,来获得较大的收益。

具体说来,地方政府是土地市场的价格制定者,它既可以以较高的价格出让较少的土地,也可以以较低的价格出让较多的土地。但在实际中,在一个计划年度内,各级地方政府所能提供的土地数量,要受到土地供应计划的制约,这也就意味着,在土地财政的利益驱使下,相对于低价走量,地方政府更倾向于减少土地供给以抬高地价,从而获得更多的土地出让收入。

除了对土地供应数量进行控制,地方政府还会对土地价格进行控制,具体而言,就是制定土地供应底价,规定土地一级市场成交价格不得低于最低控制价格。在正常的市场条件下,如果均衡价格高于或等于供应低价时,此时供应低价对市场没有影响;若均衡价格低于供应低价,那么均衡价格就无法成为土地出让价格。而地方政府在土地财政的利益驱使下,逐渐上调土地供应底价,通过这种途径干预土地一级市场的正常交易,使土地出让价格始终维持在一个较高的水平上,以保证其土地出让收入。

最近几年“地王”频频见诸报端,表面上看来,似乎是反映了房地产市场的火爆,但实际上这是一种畸形的繁荣,其实更多地反映了市场的扭曲,因为这种现象是不符合市场经济规律的。

总的来说,房地产商的“狂热”竞拍行为,乃至日趋旺盛的所谓对房产的需求,都不是房价、地价居高不下的根本原因,问题其实主要出在供给侧。所以,要想扭转这种趋势,一方面,政府要通过宏观政策调控,积极引导市场需求,“让房子回归居住属性”;另一方面,要有效增加土地和房子的供给。既要通过大力发展房产租赁市场以满足短期居住需求.

更重要的是,要通过改革公共财政体制,减少地方财政压力,从根本上消除地方政府对出让土地来获取财政收入的依赖?;褂Ω么蚱频胤秸酝恋匾患妒谐〉穆⒍?,进一步强化市场机制在土地资源配置中的作用,使房价和地价回归到合理水平。

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